In diesem Artikel sollen kurz die steuerlichen Wirkungen für im spanischen Ausland wohnende Immobilienhalter aufgezeigt werden, unabhängig davon, ob die Immobilien selbst genutzt werden, ob sie zur Erzielung von Einkünften bestimmt sind oder ob sie letztendlich an Dritte verkauft werden.
Die Steuerpflicht knüpft bei natürlichen Personen an ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt an. In vielen Fällen kann ein längerer Aufenthalt außerhalb von Spanien zum Verlust des Status als Anwohner (residente) und den damit verbundenen steuerlichen Vorteilen führen. Dies führt zu einer Reihe von Konsequenzen, die der vorliegende kurze Ratgeber behandelt.
Vornehmlich werden die Auswirkungen für Nicht-Ortsansässige auf die Einkommenssteuer, die Vermögenssteuer sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer dargestellt.
Der Inhalt des vorliegenden Artikels stützt sich auf das OECD-Musterabkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung (DBA), da dieses Modell in Spanien am Häufigsten Verwendung findet. Das konkrete Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien muss zwar im Einzelnen immer verglichen werden, aber üblicherweise gibt es nur wenige Unterschiede zum Muster-DBA.
Die letzte Ratifikation des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Deutschland datiert vom 18.10.2012 und löst das alte Abkommen von 1966 ab. Es wurden wichtige Änderungen eingeführt, die Auswirkungen auf die Immobilienhalterschaft durch Immobilienverwaltungsgesellschaften haben, die ebenfalls in diesem Artikel behandelt werden sollen.
Die Ausführungen werden wie folgt gegliedert:
1. Einkommensteuer für Nicht-Ortsansässige
2. Vermögensteuer
3. Erbschafts- und Schenkungsteuer
4. Indirekte Eigentümerstellung nach dem neuen DBA Deutschland-Spanien
5. Steuererklärung in Deutschland
1. Einkommensteuer für Nicht-Ortsansässige
Nach Artikel 6 des Muster-DBA können Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, im anderen Staat besteuert werden. Spanien hat von seiner Steuerhoheit über die Einkünfte, die ein Nicht-Ortsansässiger als Eigentümer einer in Spanien belegenen Immobilie erzielt, Gebrauch gemacht.
Aus Artikel 13 des Muster-DBA folgt, dass die Einkünfte, die ein Nicht-Ortsansässiger aus dem Verkauf einer in Spanien belegenen Immobilie erzielt, auch in Spanien zu versteuern sind.
Die nationale Vorschriften über die Besteuerung von Nicht-Ortsansässigen (REAL DECRETO LEGISLATIVO 5/2004 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes) gibt den Rahmen der Besteuerung von Einkünften vor, die durch Nutzung von in Spanien belegenen Immobilien oder durch deren Verkauf an Dritte erzielt werden.
Bei der Erzielung von Einkünften durch Nutzung ist zu unterscheiden zwischen Eigennutzung durch den Eigentümer zu Urlaubszwecken und Einkünften aus Vermietung an Dritte.
1.1. Eingennutzung der Immobilie für persönliche Zwecke
Der Nicht-Ortsansässige, der eine spanische Immobilie für eigene Zwecke nutzt, ist hierfür genau wie natürliche Personen mit Wohnsitz in Spanien steuerpflichtig.
Die steuerliche Bemessungsgrundlage ist dabei ein Prozentsatz, der entweder 1,1% oder 2,0% vom amtlichen Wert der Immobilie beträgt (Katasterwert).
Der anzuwendende Steuersatz für Nicht-Ortsansässige ist der allgemeine Steuersatz von 24,75%.
Die hierbei anfallenden Steuern sind in der Regel von geringem Umfang. Jedoch besteht die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung, deren Nichterfüllung für den Nicht-Ortsansässigen Folgen nach sich ziehen kann.
Die Steuererklärung erfolgt mittels des Formulars 210 und muss im Folgejahr der angefallenen Einkünfte abgegeben werden.
1.2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an Dritte
Der nicht in Spanien ansässige Eigentümer von in Spanien belegenen vermieteten und verpachteten Immobilien ist für die daraus erzielten Einkünfte in Spanien steuerpflichtig.
Die Bemessungsgrundlage bilden die Miet- bzw. Pachteinnahmen, vermindert durch die steuerlich absetzbaren Ausgaben (in Deutschland Werbungskosten), soweit diese nachweislich in direktem Zusammenhang mit den erzielten Einkünften stehen.
Der anzuwendende Steuersatz für Nicht-Ortsansässige ist der allgemeine Steuersatz von 24,75%.
Falls die Immobilie nur saisonal vermietet wird, bestimmen sich die Einkünfte für die Dauer der Vermietung wie oben beschrieben und für den Rest des Jahres nach den Regeln über die Eigennutzung unter 1.1. Eine Steuererklärung ist auch abzugeben, wenn keine Mieteinnahmen erzielt wurden, es gilt das Zuflussprinzip.
Nicht-Ortsansässige bedienen sich zur Einreichung ihrer Steuererklärungen ebenfalls des Formulars 210, deren Abgabefristen davon abhängig sind, ob Einkünfte erzielt worden sind oder nicht. Mieteinnahmen sind zum Quartalsende, spätestens zum 20.4, 20.7., 20.10 und 20.1. zu erklären.
Mietverhältnisse unterliegen nicht der Umsatzsteuer (IVA), ausgenommen Fälle, in denen der Mietvertrag weitere Dienstleistungen wie Reinigung umfasst. Im Falle der Kombination von Miete mit weiteren Dienstleistungen empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters bezüglich der Umsatzsteuer.
Auch eine Abschreibung (AfA) der Immobilie ist im Übrigen möglich, aber nur für den Gebäudewert, den Zeitraum der Vermietung im Kalenderjahr und mit maximal 3% jährlich.
1.3. Verkauf der spanischen Immobilie
Falls sich der Nicht-Ortsansässige zum Verkauf seiner in Spanien belegenen Immobilie entschließt, sollte er Folgendes bedenken:
Die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung des aus dem Verkauf resultierenden Veräußerungsgewinns errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten sowie Anrechnung der jeweiligen Werbungskosten.
Die Anschaffungskosten setzen sich zusammen aus dem tatsächlichen Immobilienkaufpreis (oder Baukosten) zuzüglich damit in Verbindung stehender Werbungskosten und Steuern, die durch den derzeitigen Eigentümer aufgebracht worden sind. Abhängig vom Jahr des Erwerbs wird dieser Wert mit Hilfe von Aktualisierungskoeffizienten korrigiert, die jedes Jahr von Amts wegen im Haushaltsgesetz (Ley de Presupuestos) neu festgesetzt und veröffentlicht werden.
Der Veräußerungspreis besteht aus dem Verkaufspreis abzüglich der Werbungskosten, die der Verkäufer für die Übertragung aufwenden musste.
Falls die Immobilie vor dem 31.12.1994 gekauft ist, mindert sich der Veräußerungsgewinn entsprechend dem Jahr der Anschaffung.
Der anzuwendende Steuersatz beträgt 21%.
Außerdem besteht eine steuerliche Verpflichtung für den Käufer einer Immobilie von einem Nicht-Ortsansässigen, einen Betrag von 3% des Kaufpreises einzubehalten und direkt als à conto-Zahlung an die spanischen Finanzbehörden auf die Steuerschuld des Nicht-Ortsansässigen abzuführen.
Die entsprechende Steuererklärung ist unbeschadet der à conto-Zahlung mithilfe des Formulars 210 innerhalb von 4 Monaten ab Unterschriftsleistung unter den notariellen Kaufvertrag abzugeben.
2. Vermögensteuer
In Deutschland ist die Vermögensteuer seit 1997 ausgesetzt. In Spanien wurde sie nach teilweiser Aussetzung in den Jahren 2011 und 2012 wieder eingeführt.
Artikel 21 des Muster-DBA eröffnet Spanien die Möglichkeit, das Immobiliarvermögen von Nicht-Ortsansässigen in Spanien zu besteuern.
Spanien hat von diesem Recht in Art. 5 des spanischen Vermögensteuergesetzes Gebrauch gemacht und Nicht-Ortsansässige darin verpflichtet, eine Steuererklärung über ihr in Spanien belegenes Grundvermögen abzugeben, damit dieses entsprechend besteuert werden kann.
Pauschal kann aber festgehalten werden, dass für Grundvermögen mit einem Wert (zwischen Katasterwert und Anschaffungskosten der höhere Wert) unter 700.000€ keine Steuererklärung zur Vermögenssteuer abgegeben werden muss. Dieser Freibetrag kann auch von zwei Ehegatten genutzt werden, so dass bei gemeinsamem Grundvermögen bis zu einem Wert von 1,4 Mio. € keine Steuern anfallen.
Für den Fall, dass die Immobilie diesen Wert übersteigt, empfehlen wir aufgrund des geringen Umfangs der Steuer, einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen, der den Nicht-Ortsansässigen zur Höhe und den Zahlungsmodalitäten der Steuer beraten kann.
3. Erbschaft- und Schenkungsteuer
Für Erbschafts- und Schenkungsteuerangelegenheiten existiert zwischen Spanien und Deutschland kein Doppelbesteuerungsabkommen. Daher ist die Steuerpflicht in Spanien nach spanischem Recht zu bestimmen (siehe aber unten 5.).
Nach dem spanischen Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz (Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) sind Nicht-Ortsansässige, die eine spanische Immobilie erben oder geschenkt erhalten, insofern steuerpflichtig.
Obwohl in Spanien die verschiedenen Autonomen Gemeinschaften diese Steuer unterschiedlich geregelt haben, können Nicht-Ortsansässige diese vorteilhafteren Regelungen nicht anwenden, sondern sind auf die entsprechende nationale Regelung beschränkt, die keine Steuerersparnisse vorsieht.
Aus diesem Grund hat die Europäische Kommission am 07.03.2012 ein Verfahren gegen Spanien wegen Diskriminierung von EU-Bürgern gegenüber spanischen Nationalangehörigen eingeleitet. Das Verfahren ist derzeit noch anhängig, Betroffene sollten aber bereits die Einlegung von Rechtsmitteln gegen entsprechende Steuerbescheide wegen Verstoßes gegen das Freizügigkeitsprinzip prüfen.
Richtiger Einspruchsgegner ist für Steuerpflichtige, die in Deutschland ihren Wohnsitz bzw. gewöhnlichen Aufenthalt haben, die deutsche Steuerbehörde wegen einer möglichen Doppelbesteuerung von Erbschaften und/oder Schenkungen (siehe unten 5.).
4. Indirekte Eigentümerstellung nach dem neuen DBA Deutschland-Spanien
Nach dem am 18.10.2012 in Kraft getretenen neuen DBA werden Immobilie und Immobilienverwaltungsgesellschaft gleichgestellt. Nunmehr beziehen sich die Bestimmungen der Artikel 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen), Artikel 13 (Gewinne aus der Veräußerung von Vermögen) und Artikel 21 (Unbewegliches Vermögen als Gesellschaftsvermögen) sowohl auf die direkte als auch die indirekte Kontrolle von Immobilien über Zwischengesellschaften, die die Eigentümerstellung nur treuhänderisch verwalten.
Bis dato musste eine in Deutschland ansässige Person, die eine in Spanien belegene Immobilie durch eine deutsche Gesellschaft gehalten hatte, für diese Immobilie in Spanien keine Steuern zahlen. Seit dem neuen DBA besteht jedoch Steuerpflicht in Spanien für Vermietung, Verkauf sowie direkte und indirekte Eigentümerstellung an einer Immobilie durch Aktien oder Anteile an einer Gesellschaft mit immobilienvermögen, unabhängig vom Sitz der Gesellschaft. Auch hier gelten aber die oben erwähnten Freibeträge, so dass z.B. ein Ehepaar, welches jeweils 50% Anteile an einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen unter 1,4 Mio. € hält, steuerfrei bleibt
Als Folge hiervon ist die Überprüfung bestehender Investitionen in spanische Immobilien geboten.
5. Steuererklärung in Deutschland
Nach dem aktuellen Stand des DBA zwischen Deutschland und Spanien ist die vorher vereinbarte Freistellungsmethode durch die Anrechnungsmethode ersetzt worden. Die Anrechnungsmethode nach § 34c EStG ist der Grundfall für ausländische Einkünfte von unbeschränkt Steuerpflichtigen und auch anwendbar, wenn ein DBA diese Anrechnung ausdrücklich vorsieht. Dies hat zur Folge, dass die in Spanien aus Immobilienvermögen erzielten Einkünfte auch in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Einkünfte aus Verkauf, Vermietung, oder direkter oder indirekter Eigentümerstellung handelt.
Auch im Erbschafts- und Schenkungssteuerfall ist die Anrechnungsmethode anzuwenden und damit eine Steuererklärung für ausländische Einkünfte abzugeben. Dies ergibt sich mangels DBA aus § 21 ErbStG.
Da das deutsche Steuerrecht progressiv gestaltet ist, kann es je nach Höhe der gesamten Einkünfte des deutschen Steuerpflichtigen im Ergebnis zu einer weiteren Besteuerung der ausländischen Einkünfte durch den deutschen Staat kommen, falls der deutsche Steuersatz höher ist als der ausländische.
Wir raten bei in Spanien existierendem Vermögen grundsätzlich zur Beratung durch einen mit spanischem Recht vertrauten Steuerexperten.
Spanischer Original-Artikel von
Jordi Vilardell
Abogado / Socio
UHY Fay & Co
Deutsche Übersetzung, Erweiterungen und Anmerkungen zum deutschen Recht
Jörg Schaller
Rechtsanwalt
Stiletto, Wilhelm und Schaller – Rechtsanwälte in Bürogemeinschaft
