Mitjançant el present article, es pretén exposar breument les repercussions fiscals que per als no residents, té la titularitat d’immobles ubicats a España, tant si els mateixos són utilitzats per fins propis, com si ho són per a la obtenció de rendiments (lloguers) o els mateixos són finalment venuts a un tercer.
No hem d’oblidar, que en molts casos, una expatriació prolongada genera la pèrdua de la residencia fiscal espanyola, convertint-nos als efectes fiscals oportuns en no-residents. Aquest fet, genera una sèrie de conseq.ermano -Epanyolecularà a trav´´e utilitat.ts interposades, y que tanmateix sserodu modificaci Donacions.mmobles ubicats a Españüències que tractarem d’abordar en aquesta breu guia que desitgem sigui útil pel lector català expatriat.
Principalment, tractarem les repercussions en el marc de l’Impost sobre la Renda de no residents, de l’Impost sobre el Patrimoni i de l’Impost sobre Successions i Donacions.
El contingut del present article, es basa en el model de Conveni de Doble Imposició (CDI) de la OCDE, per ésser aquest el més utilitzat pel legislador espanyol. En tot cas, serà estrictament necessari revisar sempre el Conveni que regeixi la nostre situació, si bé podem avançar ja que, en línies generals, de molt poc es diferenciaran amb les línies marcades en el model de Conveni de la OCDE.
Per raons òbvies en tant actualment resideixo a Berlin, resulta obligat destacar que la recent modificació del Conveni de Doble Imposició signat entre Alemanya i Espanya en data 3 de febrer de 2012, ha introduït importants modificacions pel que fa a la titularitat d’immobles mitjançant societats interposades, i que tanmateix seran tractades en la present guia de tributació.
La nostre exposició s’articularà a través dels següents apartats:
- Impost sobre la Renda de no Residents.
- Impost sobre el Patrimoni.
- Impost sobre Successions i Donacions.
- Titularitat indirecte d’immobles. Nou Conveni Alemany-Espanyol.
1. – Impost sobre la Renda de no Residents:
L’article 6 del model de Conveni de Doble Imposició atorga la potestat a Espanya per fer tributar, en base a la seva normativa, els rendiments que un no resident fiscal a Espanya obté com a conseqüència de la titularitat i gaudi d’un immoble radicat a Espanya.
Tanmateix, l’article 13 del model de Conveni, estableix que si un no resident fiscal a Espanya ven un immoble situat a Espanya, les autoritats fiscals espanyoles poden fer tributat dita transmissió sota el marc de la fiscalitat espanyola.
La Llei 5/2004 sobre l’Impost sobre la Renda de no Residents, en aplicació dels Convenis subscrits per Espanya, estableix el marc de com aquest no resident fiscal haurà de tributar pels rendiments obtinguts per immobles situats a Espanya, així com en la seva possible venda a tercers.
Pel que fa a la obtenció de rendiments, haurem de distingir entre si el propietari únicament utilitza l’immoble per us propi o bé obté rendiments com a conseqüència del seu possible lloguer a tercers.
1.1. – Immoble utilitzat per a ús personal:
El no resident que sigui propietari d’un immoble a Espanya i que lutilitzi per a fins propis, haurà de tributar per al rendiment presumpte, tal com ho fa el resident fiscal espanyol, en la denominada imputació de rendes immobiliàries.
La Base Imposable de l’Impost, com en l’IRPF està formada per un percentatge que pot ser de l’1,1% o del 2% sobre el valor administratiu de l’immoble (valor cadastral).
El tipus aplicable serà el general per a no residents del 24, 75%.
El cost fiscal d’aquesta obligació tributaria serà normalment de poca entitat si bé existeix la obligació de declarar i per tant, l’incompliment d’aquesta obligació pot produir conseqüències i mal de caps per al no resident.
L’obligació s’haurà de complir mitjançant la presentació del model 210 que s’haurà de presentar l’any següent a la data que meriti (31 de desembre de cada any).
1.2. – Immoble llogat a tercers:
El no resident fiscal a Espanya que sigui propietari d’un immoble llogat, haurà de tributar pels rendiments obtinguts d’aquest arrendament.
La base imposable estarà constituïda per l’import dels lloguers deduïdes les despeses fiscalment deduïbles i establertes i regulades a la normativa, sempre i que, aquestes, estiguin relacionades directament amb els ingressos i aquesta circumstància es pugui acreditar y siguiem residents fiscals a la UE.
Si no som residents a la UE, no podem deduir despeses.
El tipus aplicable serà el general per a no residents del 24, 75%.
Si l’immoble únicament està llogat una part de l’any, s’ haurà de determinar el rendiment com s’acaba d’exposar pels mesos que s’hagi llogat i, per al resta de mesos i de manera proporcional, es calcularà el rendiment presumpte, d’acord amb l’apartat 1.1 de la present.
En no resident fiscal, per a donar compliment a aquesta obligació, haurà de presentar el model 201, la data de presentació del qual, dependrà del resultat de la liquidació.
Cal tenir en compte que el lloguer de vivendes no està subjecte a l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA) a menys que es llogui l’immoble amb serveis accessoris tals com la neteja. En el supòsit que es prestin aquests serveis accessoris, es recomana consultar a l’assessor en relació a l’IVA.
1.3. – Venda de l’immoble situat a Espanya.
En el moment de procedir a la venda d’un immoble a Espanya, el no resident fiscal ha de tenir en compte el següent:
La base imposable corresponent als guanys patrimonials es calculen per la diferència entre el valor de transmissió i el d’adquisició.
El valor d’adquisició estarà format per l’import real pel qual es va adquirir l’immoble, al que si sumarà l’import de les despeses i impostos inherents a la adquisició, tals com ITP (impost sobre transmissions patrimonials), IVA (Impost sobre el Valor Afegit) o ISD (Impost sobre Successions i Donacions), exclosos els interessos. En funció de l’any d’adquisició, aquest valor es corretgirà mitjançant l’aplicació d’uns coeficients d’actualització que s’estableixen anualment a la llei de pressupostos.
El valor de transmissió serà l’import real obtingut en la venta, minorat per l’import de les despeses i tributs inherents a la transmissió i que siguin per compte del comprador. Ens referim principalment al IIVTNU (conegut col·loquialment com a plusvàlua municipal).
En el supòsit que l’immoble s’hagués adquirit abans del 31 de desembre de 1994, el guany patrimonial es minorarà en funció de l’any d’adquisició.
El tipus impositiu serà del 21%.
Existeix una obligació fiscal a Espanya per la qual, el comprador que adquireix un immoble d’un venedor no resident fiscal a Espanya, ha de retenir el 3% sobre el preu de venta, que ingressa directament a la Administració Tributaria espanyola a mode de pagament a compte de l’impost sobre la renda de no residents.
La liquidació de l’impost, sens perjudici de l’ingrés a compte realitzat pel comprador, es realitzarà a través del model 210 dins del termini màxim de 4 mesos des de la data de venta i mínim d’un mes (termini del que disposa el comprador per ingressar el pagament a compte.
2. – Impost sobre el Patrimoni:
Normalment, l’article 21 del model de Conveni de Doble Imposició de la OCDE estableix la possibilitat que els no residents fiscals tributin a Espanya pel patrimoni immobiliari que aquests puguin tenir a Espanya.
D’acord amb l’anterior, la norma que regula l’Impost sobre el Patrimoni a Espanya, ha establert en el seu article 5 la obligació per als no residents de declarar els bens immobles a Espanya.
En general i sense perjudici de la necessitat de comprovació individualitzada, podem indicar que tots aquells immobles amb un valor (el major entre el cadastral i el d’adquisició) inferior als 700.000€, no hauran de pagar ni presentar la declaració sobre l’impost sobre el patrimoni, sempre que el subjecte passiu no disposi d’altres bens a Espanya.
En el supòsit doncs, que el conjunt de bens superi la quantia indicada, es recomana, tot i la poca entitat de la quota de l’impost, a consultar a un assessor que podrà orientar al no resident ens els càlculs i en la complementació i ingrés de l’impost a España.
El termini per presentar la declaració de l’Impost sobre el Patrimoni, es de l’1 de maig al 30 de juny.
3. – Impost sobre Successions i Donacions:
No existeix entre Espanya i altres països (llevat de Grècia, França i Suècia) Conveni de Doble Imposició en matèria de l’Impost sobre Successions y Donacions, per la qual cosa, serà la normativa espanyola continguda a la Llei 29/1987 la que determinarà si els no residents estan subjectes a aquest impost.
D’acord amb la Llei de l’impost doncs, hauran de tributar els no residents que heretin o rebin una donació de bens immobles ubicats a Espanya.
Tot i l’existència a cada Comunitat Autònoma de regulacions pròpies de l’impost, els no residents no podran aplicar cap d’aquestes normatives, en la majoria dels casos més avantatjoses, essent necessari que tributin d’acord a la norma estatal sota la gestió i coordinació de l’administració de Madrid encarregada de les relacions amb no residents.
Aquest darrer fet, ha provocat que la Comissió Europea hagi interposat amb data 7 de març de 2012, un recurs contra Espanya, per discriminació de tractament entre ciutadans espanyols i comunitaris. El recurs, pendent actualment de resolució pot obrir les portes a possibles impugnacions de l’impost en tant aquest podria ser declarat contrari a la lliure circulació de persones i capitals.
Essent possible la doble imposició en la tributació d’herències i/o donacions, haurà de ser el país de residència, en el seu cas, el que corregeixi aquesta doble imposició a través de la seva normativa interna.
4. – Titularitat indirecte d’immobles. Nou Conveni signat entre Alemanya i Espanya en matèria de doble imposició.
Des del 18 d’octubre de 2012, està en vigor el nou CDI entre ambdós països que ha substituït a l’anterior de data 1966.
En matèria immobiliària, s’introdueixen novetats importants en la tributació dels rendiments, dels guanys patrimonials derivats de la venta d’immobles així com de la titularitat dels mateixos als efectes de l’Impost sobre el Patrimoni.
La modificació introduïda consisteix en assimilar bens immoble amb societat propietària d’immoble, de tal manera que les disposicions establertes en els articles 6 (rendiments d’immobles), 13 (guanys patrimonials derivats d’immobles) i 21 (titularitat d’immobles als efectes de Patrimoni); es refereixen al control directa i indirecte de immobles a través de societats interposades que atorguen el control sobre els mateixos (+ del 50%).
Fins a l’entrada en vigor del nou Conveni, si un resident fiscal alemany, tenia la titularitat d’un immoble a través d’una societat mercantil, no havia de pagar impostos a Espanya. Doncs bé, amb l’entrada en vigor del nou Conveni, si tributaran a Espanya els rendiments obtinguts a Espanya per la propietat, lloguer, venda o titularitat de l’immoble.
Com a conseqüència d’aquesta modificació, es recomana la revisió de les actuals estructures d’inversió immobiliària a Espanya.
