Mediante el presente artículo, se pretende exponer brevemente las repercusiones fiscales que para los residentes fiscales fuera de España, tiene la titularidad de inmuebles en España, tanto si los mismos son utilizados para fines propios, como si lo son para la obtención de rendimientos o si los mismos son finalmente vendidos a terceros.
No debemos olvidar, que en muchos casos, una expatriación prolongada genera la pérdida de la residencia fiscal en España, convirtiéndonos a efectos fiscales en no-residentes. Ello genera una serie de consecuencias que tratamos de abordar en la presente breve guía.
Principalmente, abordaremos las repercusiones en el marco del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El contenido del presente artículo se basa en el modelo de Convenio de Doble Imposición (CDI) de la OCDE por ser éste el más utilizado por España. En todo caso, será estrictamente necesario revisar siempre el Convenio, si bien podemos avanzar ya, que en líneas generales, de muy poco diferirán con las líneas generales de lo establecido en el modelo de la OCDE.
Por razones obvias puesto que actualmente resido en Berlin, resulta obligatorio destacar que la reciente modificación del Convenio de Doble Imposición firmado entre España y Alemania que tuvo lugar el 3 febrero de 2012, ha introducido importantes modificaciones en lo que a la titularidad de inmuebles a través de sociedades interpuestas se refiere; y que igualmente serán abordadas en la presente exposición que esperemos les sea de utilidad.
Nuestra exposición se articulará a través de los siguientes apartados:
- Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
- Impuesto sobre Patrimonio.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Titularidad indirecta de inmuebles. Nuevo Convenio Germano -Español.
1. – Impuesto sobre la Renta de no Residentes:
El artículo 6 del modelo de Convenio de Doble Imposición otorga la potestad a España para hacer tributar bajo su normativa, los rendimientos que un no residente fiscal en España obtenga como consecuencia de la titularidad y disfrute de un inmueble radicado en España.
Asimismo, el artículo 13 del modelo de Convenio de Doble Imposición, establece que si un no residente fiscal en España vende un inmueble situado en España, las autoridades fiscales españolas pueden hacer tributar dicha transmisión en España.
La norma 5/2004 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, en aplicación de los Convenios suscritos por España, establece el marco de como el no residente deberá tributar por los rendimientos obtenidos por inmuebles situados en España, así como en su posible posterior venta a terceros.
En cuanto a la obtención de rendimientos se refiere, deberemos distinguir si el propietario únicamente utiliza el inmueble para uso propio vacacional u obtiene rendimientos como consecuencia de su posible arrendamiento a terceros.
1.1. – Inmueble utilizado para uso personal:
El no residente fiscal español que sea propietario de un inmueble en España que utilice para sus propios fines, debe tributar por el rendimiento presunto, tal como lo hacen los residentes fiscales españoles.
La Base Imponible del impuesto está formada por un porcentaje que puede ser del 1.1% o del 2.0% sobre el valor administrativo del inmueble (valor catastral).
El tipo impositivo aplicable será el general para no residentes del 24,75%.
El coste fiscal de esta obligación tributaria será normalmente de poca entidad si bien existe obligación de declarar y por tanto, el incumplimiento de dicha obligación puede acarrear consecuencias para el no residente fiscal.
La obligación deberá cumplirse mediante la presentación del modelo 210 que deberá presentarse en el año natural siguiente a la fecha del devengo.
1.2. – Inmueble arrendado a terceros:
El no residente fiscal en España que sea propietario de un inmueble arrendado, deberá tributar por los rendimientos obtenidos de dicho arrendamiento.
La base imponible estará constituida por el importe de los alquileres deduciéndose el residente en la UE el importe de los gastos fiscalmente deducibles establecidos en la normativa y siempre que se acredite que los mismos están relacionados directamente con los ingresos obtenidos.
El no residente en la UE no podrá deducir gasto alguno.
El tipo impositivo aplicable será el general para no residentes del 24,75%.
Si el inmueble sólo está arrendado una parte del año, deberá determinar el rendimiento como en el párrafo anterior, por los meses que haya durado el arrendamiento, y, para los restantes, hallará la parte proporcional de la renta imputada de acuerdo con el apartado 1.1.
El no residente fiscal, para cumplir con su obligación deberá presentar el modelo 210, cuya fecha de presentación dependerá de si resulta cuota a ingresar.
El arrendamiento no estará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) a menos que se alquilarse el inmueble con servicios accesorios tales como limpieza. En el supuesto de arrendar el inmueble con otros servicios, se recomienda consultar al asesor en relación al IVA.
1.3. – Venta del inmueble situado en España.
En el momento de proceder a la venta de un bien inmueble situado en España, el no residente fiscal, deberá tener en cuenta lo siguiente:
La base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales se calculará por diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición.
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, satisfechos por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos, recientemente publicada.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya sido por cuenta del vendedor.
En el supuesto que el inmueble se hubiese adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, la ganancia patrimonial se minorará en función del año efectivo de adquisición.
El tipo impositivo aplicable será del 21%.
Existe una obligación fiscal en España por la que, el comprador que adquiere un inmueble a un no residente fiscal en España, debe retener un 3% sobre el precio de venta, que ingresa directamente a la Administración Tributaria Española a modo de pago a cuenta del impuesto de no residentes.
La liquidación del impuesto, sin perjuicio del ingreso a cuenta realizado por el comprador, se realizará a través del modelo 210 en el plazo de 4 meses desde la venta.
2. – Impuesto sobre el Patrimonio:
Normalmente, el artículo 21 del modelo de Convenio de Doble Imposición de la OCDE, establece la posibilidad que los no residentes fiscales tributen en España por el patrimonio inmobiliario que éstos puedan tener en España.
De acuerdo con lo anterior, la norma que regula el Impuesto sobre el Patrimonio en España, ha establecido en su artículo 5 la obligación para los no residentes de declarar los bienes inmuebles en España, sujetándose a las normas del Impuesto sobre el Patrimonio.
En general podemos indicar que todos aquellos inmuebles con un valor (el mayor entre el administrativo y el de adquisición) inferior a 700.000€ no deberán pagar ni presentar la declaración sobre el Impuesto sobre el Patrimonio.
En caso de ser superior el valor del inmueble, se recomienda, pese a la poca entidad del Impuesto, a consultar a un asesor que podrá orientar al no residente en la cumplimentación e ingreso de sus obligaciones tributarias en España.
3. – Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones:
No existe entre España y otros países (salvo con Grecia, Francia y Suecia) Convenio de doble Imposición en materia del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por lo que será la normativa Española la que determinará si los no residentes están sujetos a dicho impuesto en España.
De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, deberán tributar por este Impuesto los no residentes que hereden o reciban en donación un bien inmueble situado en España.
Existiendo en España diferentes regulaciones del Impuesto en tanto muchas Comunidades Autónomas han aprobado sus propias normas, los no residentes no podrán aplicar ninguna de estas normativas más ventajosas, debiendo aplicar la norma estatal que no contempla beneficios fiscales.
Lo anterior, ha provocado que la Comisión Europea haya interpuesto un recurso contra España en fecha 7 de marzo de 2012, por discriminación de trato entre ciudadanos españoles y de la UE. El recurso está todavía pendiente de resolución y abre la puerta a posibles reclamaciones por ser la norma española contraria a la libre circulación de personas y capitales.
Pudiendo existir doble imposición en la tributación de herencias y/o donaciones, deberá ser el país de residencia, en su caso el que corrija dicha doble imposición a través de su normativa interna.
4. – Titularidad indirecta de inmuebles. Nuevo Convenio Germano -Español:
Desde el 18 de Octubre de 2012, está en vigor el nuevo Convenio de Doble Imposición entre España y Alemania que sustituye al anterior convenio de 1966.
En materia inmobiliaria, se introducen novedades importantes en la tributación de los rendimientos de Inmuebles, ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles así como el la titularidad de los mismos a efectos de los impuestos que afectan al patrimonio.
La modificación introducida consiste en asimilar bien inmueble y sociedad tenedora de bienes inmuebles, de tal forma que las disposiciones establecidas en los artículos 6 (rendimientos de inmuebles), 13 (ganancias derivadas de inmuebles) y 21 (titularidad de inmuebles a efectos patrimonio); se refieren al control directo e indirecto de inmuebles a través de sociedades interpuestas que otorgan el control sobre dichos inmuebles.
Hasta la fecha, si un residente fiscal alemán, ostentaba la titularidad de un inmueble a través de una sociedad alemana, no debía pagar impuestos en España. Desde la entrada en vigor del nuevo convenio, si tributaran en España los rendimientos obtenidos en España por la tenencia, alquiler, venta o titularidad del inmueble.
Como consecuencia de lo anterior, se recomienda la revisión de las actuales estructuras de inversión inmobiliaria en España.
